Doctrina
Título:
Medidas fiscales de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Fecha:
05/05/2023
Coordinadores:
Domingo Carbajo Vasco
Voces sustantivas: Arrendamiento de inmuebles, Arrendamiento de vivienda, Arrendamientos urbanos, Impuesto sobre bienes inmuebles, Impuesto sobre la renta de las personas físicas, Bienes inmuebles, Conceptos jurídicos indeterminados, Edificaciones, Edad, Haciendas locales, Mecenazgo, Ocupación efectiva, Padrón municipal, Rendimiento neto, Recargos, Regímenes especiales, Renta, Situación de dependencia, Acto administrativo, Arrendamiento de bienes, Autoliquidación, Contribuyente, Cambio de domicilio, Celebración del contrato, Comprobación limitada, Deducciones, Denominación, Edificaciones, Impuesto sobre sociedades, Incentivos fiscales, Plazos, Procedimiento de verificación de datos, Regímenes especiales, Situación de vulnerabilidad
Voces procesales: Medios de prueba, Resoluciones judiciales
TEXTO:
Nos encontramos ante una Ley, cuya sola denominación, "por el derecho a la vivienda", revela su importancia, la afectar a un derecho de los ciudadanos, teóricamente fundamental, como el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada, tal y como establece el artículo 47 de nuestra Carta Magna.
La Ley, cuya entrada en vigor, en general, se producirá mañana, el 26 de mayo de 2023, incorpora determinados incentivos fiscales (como no podía ser menos en cualquier Ley que se precie), vinculados al tratamiento de los rendimientos derivados de la cesión a terceros de bienes inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En general, estos incentivos fiscales figuran regulados en la disposición final segunda de la norma, titulada, precisamente", "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda"
En general, consisten en lo siguiente:
Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley, 26 de mayo de 2023, se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:
Uno. Se modifica el apartado 2 del artículo 23, que queda redactado de la siguiente forma:
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá:
a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
En general, consisten en lo siguiente:
Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley, 26 de mayo de 2023, se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:
Uno. Se modifica el apartado 2 del artículo 23, que queda redactado de la siguiente forma:
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá:
a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Las zonas de mercado residencial tensionado se regulan, de manera básica, en el artículo 18 de la propia Ley, mas su declaración queda, en el fondo, bajo la competencia de los Ayuntamientos.
b) En un 70 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.
2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
c) En un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso.
Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.
En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.
Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.
En realidad, más allá de la retórica y de los casos puntuales de "zonas de mercado residencial tensionado", lo que resta es el hecho de que, para la mayoría de los arrendamientos de vivienda la reducción general de los rendimientos netos, establecida ahora en el 60 por ciento, se reduce al 50%; es decir que, como casi siempre, va a producirse un incremento de recaudación tributaria.
Por otra parte, se incluye una nueva disposición transitoria trigésima octava en la Ley del IRPF para tomar en consideración la pervivencia, antes de 2013, de deducciones en la cuota por arrendamientos.
Esta nueva disposición reza como sigue:
"Se introduce una disposición transitoria trigésima octava, que queda redactada de la siguiente forma:
«Disposición transitoria trigésima octava. Reducción aplicable a determinados arrendamientos de viviendas.
"Se introduce una disposición transitoria trigésima octava, que queda redactada de la siguiente forma:
«Disposición transitoria trigésima octava. Reducción aplicable a determinados arrendamientos de viviendas.
A los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, les resultará de aplicación la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.»
Asimismo, vuelve a producirse un enésimo intento de gravar más fuertemente las viviendas desocupadas, a través de un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Asimismo, vuelve a producirse un enésimo intento de gravar más fuertemente las viviendas desocupadas, a través de un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Este intento se recoge en la disposición final tercera de la Ley, denominada:
"Modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles."
El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, queda modificado como sigue:
El apartado 4 del artículo 72 queda redactado en los siguientes términos:
«4. Dentro de los límites resultantes de lo dispuesto en los apartados anteriores, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones.
"Modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles."
El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, queda modificado como sigue:
El apartado 4 del artículo 72 queda redactado en los siguientes términos:
«4. Dentro de los límites resultantes de lo dispuesto en los apartados anteriores, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones.
Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación o dependencia principal.
Dichos tipos solo podrán aplicarse, como máximo, al 10 por ciento de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados.
Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto.
A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
El recargo podrá ser de hasta el 100 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.
Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
En todo caso se considerarán justificadas las siguientes causas: el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.
En el caso de inmuebles de titularidad de alguna Administración Pública, se considerará también como causa justificada ser objeto el inmueble de un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.
El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare.
La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro
Auguramos un nulo recorrido a este recargo municipal en el IBI para los inmuebles desocupados, tanto por problemas de control como por los conceptos jurídicos indeterminados en los cuales basa su existencia.
Auguramos un nulo recorrido a este recargo municipal en el IBI para los inmuebles desocupados, tanto por problemas de control como por los conceptos jurídicos indeterminados en los cuales basa su existencia.
